“我看好的二手房价格比半年前低了不少。”正为孩子明年入学做准备的方女士说道。她本计划再观望一段时间，但入学时限促使她果断决定。像她这样被特定需求推动的购房者，正成为年末楼市中一批积极的买家。
11月份，京沪二手房市场迎来显著回暖。北京二手房住宅成交环比增长近两成，上海成交量则创下近7个月新高，仅次于传统的“金三银四”。业内人士指出，部分刚需房源在价格调整后显现出“性价比”，直接带动了成交量的上升。
北京：成交量环比上涨近两成，价格差扩大推动交易
根据北京市住建委发布网签数据，11月份二手房住宅成交总套数为14446套，环比上涨19.52%，同比下降23.01%；整体来看，二手房住宅网签数据虽然同比有所下降，但环比呈上涨势头。这也意味着，11月份二手房市场成交活跃度明显提升。
中指研究院供图。
对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，11月份北京二手房成交量反弹，一方面是核心区学区房的成交量增加，因为每年学区房的信息是在4月底收集，所以有适龄儿童的家庭就会在此时做规划，一般也是提前四五个月筹划购房，因为要提前铺排付款流程、签约流程等。这也导致年底和年初是学区房成交的一个高峰期；另一方面，就是二手房价格触底了之后，会让板块内的新房和二手房的价差出现拉大的局面，这也让部分的购房家庭，在购房决策上更偏向了二手房。
从北京市场来看，二手住宅的成交量占北京住宅总成交的比重超过八成，已成为市场绝对主力。但是市场整体呈现显著的结构性分化，不同区域、不同类型的房源表现差异较大。
“在买方市场背景下，部分急需置换的业主会给出较大让步。”中介经纪人小张坦言，“这拉低了整体成交价格。”不过，他也注意到业主议价意愿正在收窄，交易博弈加剧，部分不急于出售的业主选择“以租代售”。
“现在卖房的人着急，但又不愿意亏太多；买房的人觉得还能再等等，但又怕错过机会。”小张说。
虽然受刚需和学区需求的驱动。11月份北京二手房市场在成交端表现出较强的回暖迹象，但价格仍处于调整期。在买方市场的背景下，部分急需置换的业主会给出较大让步，这拉低了整体成交价格。
业内人士预计年末的“窗口期”效应可能持续吸引刚需入市，成交量有望保持相对稳定或温和回升。但在“以价换量”和高挂牌量的背景下，短期内价格仍面临压力。
郭毅则认为，目前北京二手房价格可能尚未完全触底，但已经处在一个底部逐渐夯实的阶段，下探空间极为有限。
上海：成交量创近7个月新高，300万以下刚需房占主导
据网上房地产数据，11月份，上海二手房（含商业）网签成交22943套，环比上涨约24%。据安居客上海监测，11月全月成交量创下近7个月新高，仅次于“金三银四”，成为今年成交量第三高的月份。
据上海链家统计，11月份，上海二手房成交量创下今年5月份以来的成交套数新高。从市场地位来讲，该成交量在近一年中排名第三，仅次于“金三银四”，市场成交端呈现出明显的“小翘尾”行情。
上海链家研究院负责人李根表示，全市价格仍在调整周期，未现明显筑底信号；同时供需两端心态分化，区域与房源类型的市场表现差异显著，整体处于深度筑底过程中的高性价比房源出清阶段。
上海中原地产资深分析师卢文曦表示，一方面，受到10月份国庆假期成交回落的影响，11月份需求正常的回升和释放；另一方面，市场还是以“以价换量”为特征，部分刚需房源确实跌出来“性价比”了，所以刚需成交量呈现上升态势。
58安居客研究院供图。
11月份上海二手房市场刚需化特征突出，300万以下的二手房成交占比高达60%。不少自住需求的购房者觉得当前房价已到相对低位，风险可承受，选择趁机上车。
“部分300万元以下的刚需小户型价格调整相对到位了，对于买家来说，‘越跌安全垫越高’，刚需客户的心态有所转变会加快入市；此外，在银行存款利率持续下行的背景下，位置不错的‘老破小’租金回报率优势也相对明显，所以刚需房源的成交量有上升的趋势。”卢文曦表示。
58安居客研究院院长张波指出，11月份上海楼市呈现结构性分化深化的特征，区域差异、供需变化体现更为明显。从安居客线上数据来看，包括黄浦、徐汇、静安在内的核心城区，找房热度与价格双双提升；闵行、青浦、嘉定在内的近郊区域则热度分化；崇明、金山、奉贤在内的远郊区域热度低迷。
同时，张波指出，年底上海二手房挂牌量环比呈现下降趋势。从安居客线上来看，11月份，上海全市二手房挂牌量环比下降 2.6%，其中核心区降幅更明显，例如虹口区挂牌量环比下降6.7%、静安区下降 4.9%，由于房东年末不愿低价成交与购房者对市场犹豫的心态将并存，部分房源可能暂停挂牌或转售为租。
值得关注的是，在京沪二手房成交量上涨的同时，其价格仍处于下行通道。据中指研究院数据，11月份在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力有所加大，其中一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，较10月跌幅均有所扩大，价格延续调整态势。
对此，中指研究院高级分析师孟新增表示，目前，一线城市二手房房价下跌幅度高于二三线城市，其原因在于一线城市处于补跌状态。对于未来市场走势，孟新增预计，二手房市场受挂牌量较高等因素影响，价格仍处于博弈期，年末成交量预计维持稳定。
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